- Chile:
20 comunas de Santiago se rigen por el plano regulador impuesto por la dictadura en 1981

31 de Octubre de 2016

Municipios sin plan regulador: El negocio de las inmobiliarias

Cerca de un tercio de las comunas de la capital no cuenta con plano regulador. Un vacío legal que facilita la construcción desmedida de edificios, con cuantiosas ganancias al mercado inmobiliario.

- Es parte del panorama habitual de las calles de Santiago ver las grúas pluma comenzando la construcción de edificios. Muchos de ellos de gran altura y con una vasta cantidad de departamentos. En este contexto, se pone sobre la mesa la manera cómo este negocio inmobiliario está regulado para emplazar, por ejemplo, una estructura de cuarenta pisos en un barrio residencial.

“Cuando faltan los instrumentos de planificación son los privados los que salen favorecidos, la ciudadanía nunca es la que gana. No hay ninguna posibilidad que un barrio se autoproteja cuando no hay ningún instrumento de planificación urbana, salvo que logren algún tipo de distinción como zona típica a través del Consejo de Monumentos Nacionales Pero vía plan regulador no existe ninguna posibilidad y ahí pasa lo peor que se podría esperar, la inmobiliaria mete sus departamentos y se aprovechan de la ausencia del instrumento”, explica el asesor urbano de la comuna de Independencia, Sergio Castillo, mientras comenta sobre la forma en que las inmobiliarias ingresan a las comunas que no cuentan con plano regulador.

Cerca de un tercio de las comunas de la Región Metropolitana carecen de un plano regulador actualizado, lo que da pie a que la forma de construir no esté pensada según criterios de urbanización que privilegien el buen vivir de las comunidades, sino que por el contrario, solo beneficia al mercado inmobiliario.

Leyes que avalan a los privados

“El Estado se retiró de su rol regulador, la planificación se dejó de lado. Hasta el año 1973 teníamos una planificación urbana y control del suelo urbano de acuerdo a un crecimiento equitativo más justo, más sostenible. De ahí en adelante incluso las autoridades de la época lo dicen, es el mercado el que debe regular el crecimiento de la ciudad”, declaró Ricardo Tapia, Profesor de la Facultad de Arquitectura y Urbanismo de la Universidad de Chile.

La Constitución Política de Chile asegura en su artículo 19, número 21, a todas las personas el derecho a desarrollar cualquier actividad económica. Por otra parte, la participación del Estado en las actividades empresariales sólo debe tener carácter subsidiario. Los principios aludidos consagran la libre iniciativa del sector privado el cual, en el desarrollo urbano, está llamado a ser gestor principal, dice textualmente la política de desarrollo urbano de 1985.

La misma política afirma que “la planificación del desarrollo urbano es una función privativa del Estado. En dicha planificación serán consideradas, entre otras informaciones, las tendencias del mercado, las que se evaluarán a la luz del bien común y de un horizonte de mediano y largo plazo, sin perjuicio de tener presente, además, parámetros de corto plazo cuando ello proceda”.

La potestad del mercado frente a la toma de decisiones del desarrollo urbano es lo que hoy faculta a las inmobiliarias para construir de forma desmedida, ya que esta política que no tiene limites entre lo público y lo privado es la que aún rige la forma de edificar en Chile, salvo algunos maquillajes en el tiempo, que no han combatido esta entrega textual del suelo chileno.

En la actualidad la ley de Planificación Urbana, en el artículo 27º dice que: “se entenderá por Planificación Urbana, para los efectos de la presente ley, el proceso que se efectúa para orientar y regular el desarrollo de los centros urbanos en función de una política nacional, regional y comunal de desarrollo socio-económico”.

Una declaración llena de intenciones, porque el mismo Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu) en su publicación de Política de Urbanismo declara que: “Chile no ha tenido una verdadera política urbana para guiar el desarrollo de sus ciudades, con el soporte necesario para generar cambios profundos. Una política no es una ley o un reglamento, sino un mandato compuesto por principios, objetivos y líneas de acción capaces de congregar voluntades, para luego concretarse en leyes, reglamentos y programas públicos orientados a lograr una mejor calidad de vida”.

A la luz de estos antecedentes legales podemos comprender que la Constitución entrega la planificación y la construcción de las ciudades de Chile a los privados, y por otra parte, las políticas que deberían velar por el bienestar de los ciudadanos y de un desarrollo sostenible de las urbes no lo hace, porque no se ha construido dicha política.

“La política recién la estamos discutiendo a nivel de elite técnica. Pero si vamos a las calles y le preguntamos a la gente cuáles son los problemas que hay en Chile, nadie va a plantear que tenemos una ciudad inequitativa, porque las personas están desinformadas y lejanas a esta realidad. Estos temas se encuentran en las elites”, declaró el Profesor Ricardo Tapia.

Plano Regulador: la comunidad debe sancionar

El plano regulador comunal es la forma de planificar el desarrollo urbano, y este documento, por ley, debe ser discutido, criticado y sancionado por la comunidad para su aprobación. Esto, porque quienes puedan ser afectados con el crecimiento de la ciudad deben estar de acuerdo con las decisiones que se tomarán frente a su territorio.

En las asambleas que debe citar la municipalidad, por medio de carta certificada a las organizaciones sociales de la comuna, los ciudadanos deben revisar el diagnóstico realizado para comprender la forma de crecimiento de la ciudad y recibir las información de zonificación de forma inteligible y no con un lenguaje técnico encriptado. Esto quiere decir, que el proceso debe ser democrático.

Comunas como Estación Central, Cerrillos, Cerro Navia, El Bosque, La Pintana, Lo Espejo, Pedro Aguirre Cerda, Peñalolén, Pudahuel, Quinta Normal, Renca, San Ramón, Lampa, San José de Maipo, Pirque, Buin, Melipilla, Alhué, Curacaví y María Pinto, no cuentan con una carta reguladora actualizada, por lo que aún los rige el plano regulador metropolitano, el cual fue impuesto por la dictadura en 1981.

“El plano regulador metropolitano es muy permisivo y eso ha generado que se desate este tema inmobiliario. Por otra parte, las inmobiliarias han precarizado la vivienda. construyendo departamentos de 20 metros cuadrados en adelante, algo infrahumano. Lo que prima en esto es el beneficio económico”, puntualiza el asesor urbano, de la comuna de Estación Central, quien es el encargado legal de desarrollar la propuesta de dicho plano para la comuna.

En Estación Central han proliferado edificios de cuarenta pisos que cumplen de forma mínima con las normas de construcción y estudios de impacto ambiental. Han sido emplazados en barrios antiguos, generando sombra permarnente a sectores completos, sin olvidar el aumento de la densidad poblacional de forma explosiva que ha impactado a las comunidades que antes vivían en casas y cités de la comuna.

El negocio inmobiliario seguirá profundizándose en estas comunas, ya que por lo pronto Estación Central no tendrá un nuevo plano regulador, ya que el asesor urbano, Juan Carlos Mazzarello, alude a que es un proceso muy engorroso y de largo plazo que podría tomar cuatro años. Ellos prefieren poner restricciones mediante la Seremi de vivienda. Algo que invisibiliza a la comunidad y la vulnera en su derecho de pensar el desarrollo de su comuna.

Una buena experiencia

Independencia, una de las comunas históricas de Santiago, hoy cuenta con su plano regulador actualizado y sus áreas patrimoniales están protegidas de la depredación inmobiliaria. Un hecho que no deja de llamar la atención, si se considera que por años esta comuna ha sido vista como una de las más vulnerables de la capital.

“Nosotros cuando ingresamos a la administración, a los dos meses logramos el congelamiento de los permisos de construcción y aprobamos el plano regulador en un año, lo que normalmente dura tres o cuatro. Esto justamente para detener el avance de las inmobiliarias. Desde el momento en que aprobamos el plano regulador no se ha dado permiso de edificación en la comuna”, afirma Sergio Castillo, asesor urbano de Independencia.

En esta comuna se lograron construir edificios de más de cuarenta pisos en calles pequeñas del sector de La Chimba, un espacio patrimonial del Santiago colonial. Esto ya se ha detenido y los vecinos de esta comuna han sancionado para que esto no siga ocurriendo.

Este entramado público-privado, que ha significado un terreno fértil para conflictos profundos de intereses, es parte de los enclaves que la dictadura construyó para vulnerabilizar a la ciudadanía. Hoy, a más de cuarenta años, y con seis diferentes gobiernos que se autodenominan democráticos, no se ha puesto atención en temas tan fundamentales como el desarrollo urbano, que aún se presentan como reflexiones lejanas a la comunidad y que se deciden en base a parámetros mercantiles de la elite.

Fenómeno de gentrificación

Hasta los años 90, la periferia de Santiago estaba dada por los barrios que colindaban con la Circunvalación Américo Vespucio. Hoy, el proceso de desplazamiento de la ciudad se está conurbando a las regiones más cercanas a Santiago.

Lo que el profesor Tapia llama gentrificación, se refiere al “proceso en que una clase social desplaza a otra comprando sus terrenos”. Es lo que ocurre con las inmobiliarias que compran casas en los sectores como Recoleta, Independencia, San Miguel, Estación Central y luego con estos construyen edificios que superan ampliamente el monto que pagaron a las personas por sus propiedades.

Las personas tendrán buenas sumas de dinero, pero difícilmente podrán acceder a otra propiedad de similares características en un sector central de la capital, porque los terrenos con esas características están sobrevalorados por las constructoras.

En este sentido, las personas se cambian a otros barrios de las nuevas periferias con casas acorde al gusto de los propietarios. Pero deben asumir, por ejemplo, condiciones de desplazamiento que vulneran su calidad de vida.

En la medida que la población se margine de la participación territorial de su entorno y se siga debilitando la relación con los espacios públicos que cohabitan, podría propiciarse una profundización de la situación descrita.

“Compra suelo quien diseña y quien construye. Es el sector privado y la lógica del sector privado es maximizar la ganancia y la utilidad, versus el Estado, quien se supone debe proteger la vida y la calidad de vida de todos los chilenos, entonces hay un modelo económico que se va al otro extremo de darle una preeminencia exclusiva al sector privado en todos los ámbitos de la construcción, desde el suelo, hasta la entrega de la vivienda”, finaliza el profesor Ricardo Tapia.

Por Francisco Velásquez
Radio U. de Chile

http://radio.uchile.cl/2016/10/31/municipios-sin-plan-regulador-el-negocio-de-las-inmobiliarias/

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